魏小安:旅游市场不需要野蛮人 但需要专业人

2017年07月27日08:36  来源:中国网
 

【点睛】就现状看,旅游发展不需要巨额投资,但是需要精细化。旅游市场不需要野蛮人,但是需要专业人。旅游项目是长线投资,长远回报,不需要大规模资本运作,但是需要精耕细作。旅游发展不需要政府主导,需要市场主导。

曾几何时,万达集团王老板的两句话言犹在耳,一句是万达集团要从房地产集团转型为文化旅游集团,这让旅游人感觉错愕;再一句是让上海迪斯尼20年不能盈利,这让旅游人感觉荒唐。但是我们看到的,是万达秀一折再折,是万达旅游从开始的攻城略地最后打包出让。最近,又看到万达的项目转让,意味着万达的转型全面夭折。其他原因包括幕后原因还要看,但是从旅游发展角度,借用万科的一句话,旅游不需要野蛮人。所谓野蛮人,就是借助资本强势,在自己陌生的领域强行进入,并掌握主导权。几年以前,在一次会议上,我曾经直言,万达进入旅游,不过是土豪行径,还受到驳斥,怎么能说万达是土豪?充其量是富豪。

从房地产角度看,万达的模式是成功的,主体产品是万达广场,这是城市综合体模式,本质上是城市休闲综合体。具体操作,一是找地方政府要便宜的土地,二是找银行要便宜的资金,三是靠标准化运作高效率执行。这种模式,在国民经济上升期间,在城市化急剧膨胀之中,是有效的,也由此形成了万达品牌。但是,这种产品的余地不是无限的,所以前些年转型度假区产品,模式基本相同,效果却大相径庭。

从历史过程来看,大约27年以前,随着国家提出建设旅游度假区,地产商开始涉足旅游业。大约15年以前,随着房地产业的根本转型,地产商进入旅游业,主要是两个领域,一是酒店,二是景区。最近10年以来,随着房地产急剧扩张,地产商大举进军旅游业,一方面在酒店和景区继续扩张,另一方面不断开拓新领域,旅游综合体和旅游小镇成为热点,在地产界形成了一支旅游地产新军。凡房地产交易会或博览会,必有旅游地产板块;凡房地产论坛,必有旅游房地产题目。

为什么会产生这样的现象?从宏观角度来看,一是酒店项目也是房地产市场的组成部分,多年以来在市场上联动,此消彼长。二是景区项目成为房地产圈地的新领域。三是旅游品牌对房地产行业具有新意义。从微观角度来看,一是好楼盘必须建会所,而会所好建不好养,所以用会所名义卖房子,以旅游养会所,会所自然就转成了饭店。二是楼盘本身很难建立品牌,配套建饭店并聘请著名饭店管理公司,就培育了联动品牌。三是加大了建设成本,减少了账目利润,起到合理避税作用,一定意义上也是政府帮助发展。四是留下一个实实在在的物业,使房地产开发商转换发展模式。五是由于旅游发展具有良好的前景,靠在旅游上的房地产也会有未来。

地产商的进入给旅游发展注入了新的血液,产生了重要作用。一是巨额资金的注入,这些年的大型旅游项目,几乎都是地产商开发或参与开发的,使旅游项目开发从亿元级上升到十亿元级,一系列百亿元级的项目也开始出现。二是带来了新的开发思路,跳出旅游干旅游,把旅游项目的潜在效益深入挖掘出来。三是创造了新的商业模式,形成了房地产模式与传统旅游模式的结合,提升了观念,开阔了眼界。四是形成了平台化概念,项目提升为平台,资本运营的各种方式进入。五是综合体的项目引入,开创新格局。

另一方面,也使炒作之风开始形成,这不能说是坏事,但却是一柄双刃剑。有些地方,执政者好大喜功,开发商贪大求洋,规划者推波助澜,评审者随波逐流。现在已经形成目的地投资的新格局,谈项目,十亿不在话下,百亿勉强可谈,千亿政府兴奋,变成想象力和编故事的竞赛。这个过程,万达带头,各类大公司竞赛,现在万达退出了,接手的怎么玩,行业往下怎么玩?

中国旅游发展到今天,硬开发的阶段基本过去了,需要强化软开发,策划定位,规划创意,设计落地,活动推进,营销开拓,品牌当先,根本在于市场。需要加大文化和创意的含量,更需要智慧和人才的投入,这才是旅游发展的短板。所以需要搞清楚几个基本问题,一是行业资产存量有多少,结构如何,质量如何,效益如何?二是到底需要多少投资?尤其是大项目投资,上海迪斯尼不过320亿,北京环球影城预计600亿,在现在的眼光中,都不过是小意思。三是“三去一降一补”,在旅游行业怎么体现?如果说在国民经济各行各业中普遍存在的问题在旅游行业不成立,那么经济规律也就不成立了。

就现状看,旅游发展不需要巨额投资,但是需要精细化。旅游市场不需要野蛮人,但是需要专业人。旅游项目是长线投资,长远回报,不需要大规模资本运作,但是需要精耕细作。旅游发展不需要政府主导,需要市场主导。但是在现实中恰恰相反,地方政府需要大投资以体现政绩,投资商需要大故事以争取政策,旅游部门需要大忽悠以提升地位。如果是配套城市化发展,甚至直接就是建城建镇,另当别论。但是需要说明白,将来别让旅游背黑锅。万达的眼光是对的,操作是错的,带了个好头,形成了差的影响。把不急的事情办成了急事,最后只能是自己着急。(魏小安)

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