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今天上午，市政协发布居住小区物业管理问题调研报告。报告中指出，全市3077个居住小区物业管理项目中，按照《物业管理条例》成立的业主大会只有360个，仅占住宅物业项目的11.7%。
这项调研是由市政协城建环保委员会会同市八个民主党派和市工商联共同完成的。
调研报告指出，现有商品房小区物业纠纷中，相当数量源于开发建设遗留问题。主要表现在规划变更导致业主权益受损。业主购房时的规划在交房时往往发生变更，房屋格局和小区环境与售房时的承诺有差异。
其次是房屋建筑和附属设备质量差，配套项目缺项甩项。个别开发企业对这些遗留问题采取能拖就拖，能省就省，能不解决就不解决的策略。工程完工，开发企业撤走后，问题都甩给了物业管理企业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷。
公摊面积的划分确定和附属用房经营收益分配等问题，是业主与开发商争议的核心问题。此外，有些物业管理企业为了承接物业管理项目，不遵守有关规定，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。
在总结本市多年物业管理经验的基础上，报告中建议市政府协调规划、建设相关部门参加，并在广泛征求社会意见的基础上，制定《北京市实施物业管理条例的办法》，规范物业公司的经营行为，明确涉及物权相关收益的归属、分配及使用问题，尽早出台相关综合服务配套设施的使用管理办法，为解决具体问题提供操作性强的法律依据。
物业管理现状
2681家物业管理企业持证上岗
据了解，本市的房地产业发展迅速，近年来，年新增住宅面积2000多万平方米，个人购房比重已达90%以上。
2005年年底，北京市的住宅居住面积已达2.89亿平方米，人均住宅建筑面积已达25.9平方米以上（人均使用面积19.5平方米）。
与此同时，北京物业管理也获得较大发展，截至2005年年底，全市共有2681家物业管理企业取得物业管理企业资质证书，其中，一级资质企业45家，二级资质企业119家，三级资质企业2517家，从业人员超过20万人。居住小区物业管理项目3077个，面积2.53亿平方米。
目前北京住宅产权多元化格局形成，多种管理体制并存。住宅产权形式的多样化，形成了多种管理形式，原有的房屋管理体制已不能适应形势的发展，需要一种社会化、专业化、市场化的管理体制，来解决商品化住宅的社会化管理问题。
物业管理缺憾
物业管理几大难题 收费难排首位
难题1 物业管理收费难
首次业主大会召开之前，物业管理企业通常由开发商指定，物业收费也由其单方制定，对于前期收费，业主根本没有“讨价还价”的余地。这种信息的不对称是造成物业费收取困难的原因之一。
另外，大部分职工变成了房屋所有权人，由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，商品意识和物业消费意识没有确立，往往也不愿意缴费。
难题2 业主大会组建难
本市居住小区物业管理3077个项目中，按照《物业管理条例》成立的业主大会只有360个，仅占住宅物业项目的11.7%。
业主大会、业主委员会成立难的原因主要有：部分小区开发期较长，小区内物业管理区域难以确定；部分小区规模较大、相互之间不熟悉；缺乏“有能力、有权威”的组织者。
难题3 物管服务不到位
北京市物业管理企业由十年前的几家，猛增到现在的几千家，管理和培训没有及时跟上，企业良莠不齐。有的物业管理企业服务理念有偏差，收费至上，盲目追求利润，忽视了对业主的服务，收费与服务不相符。
同时，目前北京市的物业管理收费大多采取包干制的形式，物业企业在物业日常维护上收支不透明，小区内公共设施经营的收益，物业企业不对业主进行公示，引起业主不满。
难题4 物业纠纷难解决
目前承担物业行政管理职责的是建委物业处和小区办，全市物业管理体制没有形成统一的管理模式。
从具体职责看，物业处和小区办两者同时负责法规的起草制定、物业企业的管理、物业管理活动的指导与监督。而市区两级政府主管部门行政管理人员不过百人，编制少，事务集中，往往这里的纠纷还没有解决，那里又告急了，结果是事倍功半。而真正与小区居民日常接触的，纠纷发生地的居委会和街道办事处，由于没有明确的法定职责，也不能插手解决。因此，凡是居住小区物业管理的大事、小事，都去找政府，造成物业纠纷投诉率高、调解率低。
难题5 现有法规不完善
同时，由于居住小区物业管理还没有形成完整、系统的法律体系，缺乏有效的法规加以规范，造成行政管理和物业管理关系难以理顺，多头管理问题久拖不绝。
我国物业管理的立法明显滞后于物业管理行业的发展，存在着立法层次不高，法律体系框架尚未形成，缺乏系统性和综合性的问题。
《物业管理条例》已经颁布实施三年了，而北京市的物业管理条例实施细则至今仍未出台，很多具体问题的解决无法可依。 （作者：曹坤 陶颖）
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