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中国城乡建设经济研究所所长陈淮博士访谈录
一、物业税的首要职能是维护社会公平
问：最近一段时期来，关于开征物业税(或称不动产税、房地产税)的问题引起了社会的普遍关注。我国为什么要考虑开征这个税种呢？
答：讨论这个问题需要先声明，这里所说的都仅仅是作为学术探讨性质的个人意见。完全不意味着正式的政策取向。有资产就要征税。这在市场经济下是一个常识。要不要开征物业税，这本来是一个无需讨论的问题。资源特许利用、交易、所得、资产持有，这是全世界政府获取税赋收入的四个基本环节。有资产就要征税。在所有国家都一样。在市场经济下，土地、住房是一种资产，持有这种资产就要赋税。这个税是增加政府提供公共产品的能力、调整社会公平尺度、促进资源合理利用以及调整公共利益与私人利益和商业利益之间关系的重要税种。
问：老百姓有套房子是用来住的，是生活中不可或缺的，为什么要对老百姓的生活必需品征税呢？这合理吗？
答：你这个问题问得非常好，也非常尖锐，是目前很多人对物业税心存疑问的第一大问题。但你这个问题中有两个模糊之处。一是，老百姓有穷人富人之分，富人也是老百姓；二是生活必需要有个社会必要的尺度，还要和资源节约结合起来。
我们先说一个首要的必要性，这也是中国现在需要考虑开征物业税的最重要原因之一。这就是调整富人和穷人在资源占有上的利益关系，维护社会公平。在过去二十余年的发展、改革、开放过程中，中国不同的社会阶层在财富占有上已经呈现出了较大的差距。开征差别税率的物业税，一方面可以通过税收手段抑制富人过度占有资源，特别是占有优质资源；另一方面可以使政府获取更多的资源，通过完善住房保障体系来帮助中等收入、低收入和特困群体获得住房及改善住房条件。
问：您的意思是物业税将对富人多征、高征对吗？富人的房子也是花钱买的，如果是合法善意取得，为什么就要高征、多征税呢？如果富人有多纳税的义务，不是在个人所得税环节就调整了吗？为什么还要在财产持有上再征一次呢？
答：这个问题追问得也非常好。物业税是要依据对资源的占用程度来征收的。我们举个例子说。如果富人占有一所很大的别墅，大到可以尽情地养花、养鸟、养宠物，尽管他是花钱买的，是合法善意取得的，但由于他占有了这么一大块优质资源用于奢侈性消费，全社会用来提供国民财富的资源就少了一块。由于土地等资源是有限的，富人的奢侈性需求占用得多了，是不是公共利益、穷人的利益就受到损害了呢？能够带来国民财富增加的宝贵资源被富人奢侈性消费占用，这对社会发展显然是不利的。那怎么办呢？就用物业税来调节。要么你交很重的税负，要么你把这个大园子用于经营性用途，比如说改成能为国民财富带来增量的星级酒店。迫使富人不能浪费有限的资源，这不仅合法，而且也很公平。
问：对多占有资源、占有优质资源的富人征税，这容易理解。但普通工薪阶层，穷人拥有的生活必要住房是否也要征税呢？
答：这个地方有个学问。不能简单地说是否征，而要看征多少和适用税率是多高。在必要限度内，可能只需交很少的税，象征性地交一点税，甚至适用税率是零。零税率不等于不征税。穷人、低收入群体生活必需部分的自有住房仍是课税对象。只不过你需要交的税款是零分。这不是玩游戏。这是制度设置的必需。就像个人所得税，1600元以下月收入不用交税，但有关部门一再声明，这1600元标准的“学名”，也就是严格的政策说法不叫“起征点”，叫“扣除额”。财政部、国家税务总局在贯彻实施新个人所得税法的通知中明确规定“除国家统一规定减免税项目外，工资、薪金所得范围内的全部收入，应一律照章征税”。请注意是“工资、薪金所得范围内的全部收入”。我理解，就是1600元以下的工资、薪金也要征税，只不过税率是零。对穷人、低收入群体的物业税也适用这个道理。零税率不是没税率，就像零度不是没温度一样。通过这种制度设置，就可以即维护了税制的统一性与严肃性，又保护了普通老百姓、中低收入群体的利益。
二、开征物业税的目标并非就是“对第二套房课重税”
问：人们有种认识，认为征收物业税的主要目标就是为了抑制拥有多套住房，因此应当对第二套房课以重税。这种说法对吗？
答：刚才我们已经说过，物业税的作用之一就是要抑制过度占有资源，保护必要消费。但我个人看法，这个“过度占有”，不是按第几套房来区分的。一个富人只占有一套房，但是这套房非常大，而且地处风景名胜区，价值不匪，这套房子也得适用较高税率。在前几年“房改”中，一些中央机关的干部按级别应享受一定的住房面积，但当时单套面积的没有那么大的，很多人配住的就是“2＋1”或者“2＋2”。就是80年代盖的居民楼中一套“两居”加一套“一居”；或者一套“两居”加另一套“两居”。
但这个“2＋1”或者“2＋2”的建筑面积一共才只有70-90余平方米。这个“第二套”恐怕就不该课以重税。因为不论按干部住房标准还是从自住性住房的必要标准看，他们的居住总面积并未“超标”。原则说，物业税应按个人持有的资产价值征税，而且是按现值征税，不是按“第几套”征税。
问：如果拥有超过自住范围以外的房产，租出去牟利，物业税是否会对此加以限制呢？
答：可以肯定地说，应当对超出自住范围用于出租牟利的房产征收一定强度的物业税。但这里面也有个区别对待的问题。单位面积价值高的别墅、豪宅，就应当适用较高税率；相反，单位面积价值较低的普通住宅，就应当适用相对较低的税率。为什么呢？因为我们还要考虑到租赁市场发育的问题。普通住宅的主要承租人是穷人，是低收入群体。物业税征得高，租赁市场的租价就高，不利于租赁市场的发展。“对第二套房课重税”的想法，出发点可能是抑制富人占有更多资源，促进社会公平。但这种想法失之简单了。
有人买了房子用于出租，才有租赁市场存在和发展的基础。而租赁市场恰好是和低收入群体、困难群体和流动人口利益关系最密切的市场。不仅如此，租赁市场还是政府住房保障政策贯彻实施的基础。在我国的住房保障体系中，针对困难群体和特困群体的“贴租”政策，包括实物贴租和货币贴租，都需要有一个足够大的租赁市场存在才能有效实施。美国加州有条调控房地产市场的法律，禁止租赁价格在一年内的上涨幅度超过7%。为什么呢？因为租赁市场的需求才是最真实的需求，因为租赁市场是和穷人的利益关系最密切的市场，因为租赁价格最直接地影响房产投资回报的预期。
问：有人猜测，分次、分年征收的物业税会取代目前一次性缴纳的土地出让金，因而会降低房价。是这样吗？
答：在房地产开发、交易、持有环节的税制改革，基本方向是“明租、清费、正税”。物业税是否是取代土地出让金的一种“费改税”，目前学者中还有不同认识。但比较倾向性的意见是，土地出让金的性质是“租”，是政府作为土地所有者的利益体现；物业税的性质是“税”，是政府作为公共利益的维护者、社会经济关系的调节者获得的公共收益。二者的性质是不同的，后者可能并不能取代前者。也就是说，收了土地出让金也可能仍要再收物业税。这取决于怎么定义目前收取的土地出让金。
退一步说，物业税取代土地出让金，也不一定能使房价真正便宜。因为房价包括购买价格和持有价格两个组成部分。分次收取物业税时，持有价格的风险会大大增加。因为物业税是按现值征收的，而在50-70年的时间范围内，土地价格一定是不断提高的，而且在城市化快速发展过程中提高的速度还会很快。最终算下来，也许分次支付的价格要比一次性支付的成倍增加。
问：还有人提出，开征物业税时应当只对此后购入的新房征收，以前买的就不能再回溯征收了。这个说法对吗？
答：这部分地取决于怎么定义目前收取的土地出让金。因为现在收取的土地出让金实际上是个“费”、“租”、“税”混淆的产物，其中确实已经包含有一定的对占有资源征税的意义。如果撇开土地出让金的问题，那么开征物业税恐怕就需要针对所有住房征收了。那种“不能回溯”的说法是把交易环节的税负和持有环节的税负混为一谈了。为什么要对以前购买的房产也征呢？我们前面说过，物业税的作用之一是要让公共利益分享土地升值的好处。一条地铁修到一个小区，这个小区的房地产就升值了。政府需要通过征收物业税的方式把这个增值的好处部分地转移到公共利益中来。
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