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购房不上当的小窍门
将自己多年积蓄拿出购房，必须慎重从事，目前卖方市场尚未规范，因此购房需要十分小心。
若想购房不上当，首先要看售房方是否五证俱全，即:
市计委立项批复证；
建设工程规划许可证；
国有土地使用证；
建设工程开工许可证；
市商品房销售许可证。
五证齐全，才能考虑购房，其它城市或地区也都有相似规定，购房前，一定要了解清楚，不可突然行事。
房改住房、早购早受益
北京市职工购买公有住宅楼房管理办法规定：职工第一次购买公有住宅楼房，免征契税，自住期间免征房产税、土地使用税。在房改售房过程中，职工购房越早，得到的优惠越多，职工购房越晚，优惠就越少，充分体现了房改政策规定的不让早购房者吃亏的原则。
买房看什么
1、看房屋质量
（了解房地产设施、施工单位的资格是否符合国家有关标准、规范。通过质量验收、质量监督机构的核验和综合
验收是否达标。国家按照商品住宅性能评定方法和标准将住宅划分为由低至高1A（A）、2A（AA）、3A（AAA）三级，
3A最好。
2、看开发商的实力和信誉
开发商必须符合资质等级的要求，住宅的开发建设符合国家的法律、法规和技术，经济规定以及房地产建设程序的规定。
3、看合同签定
房地产商应向购者出示："五证"（前面已介绍），此外提供《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》购房人要谨慎签定定金条款，并明确合同条款所涉及的各项内容。
购期房避风险的小窍门（一）
期房价格低，但有一定的风险，购买应注意：
1、开发商的信誉、实力和对物业管理的承诺；
2、购房者资金千万别一次性投入；
3、购期房要选好时机；
4、注意周围环境，并核实之后，才可谨慎购房。
购期房避风险的小窍门（二）
1. 会看项目对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，就当它是1号房、2号房，千万别主观或被误导以为某某花园,且一定是个花园，那可能错了。
2. 会识地理位置所有房地产广告就会画个位置示意图，越画越艺术，仿佛个个毗邻天安门。其实，能差几十里路，您只有对照地标，在真正的"北京地图"查找，您才会知道这楼盘的位置。
3.看清价格购房人应弄明白是均价是起价，如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买，也会下调。还要弄明白是美元还是人民币，部分外销房是以美元标价的。要看清价格。
4.会辨外观图您得将漂亮的外观图看清楚，是实景图还是效果图，千万别将效果图当成实景图，那是电脑拟制的，别当真。否则，您会失望的。
5. 别迷户型图户型图对购房人有吸引力，但是您可别被它迷住，亲自去看看，因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷得多。
6.了解开发商购房人看房地产广告时，一定要看广告中有哪些是值得信赖的企业。如果您对广告中列出的开发商或其它参与项目单位从不了解，别轻易购房，先了解一下再说。
7.别被优惠迷眼目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠。却从来看不到该项目的弱势与弱项。聪明人您得想想是真是假.别被什么机不可失之类的优惠所迷惑，购房人更别为这优惠而心动，那一小点优惠对大量的购房款来说算个啥，千万别为蝇头小利，将老本栽进去。
8．资质证号很重要如果广告中没有资质证号，如"京房市内证字第XX号"，只说保证产权您可别买，授予产权是一种政府行为，开发商是没有什么"保证"一说的。
9．仔细看按揭，算算可合算?购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。
10．其它也别忘广告中还有绿化、物业、保安、热水等许多承诺。如果现房，应亲自查看，如果是期房则别信广告之词、无凭无据，您在签合同时，还真别忘了这些内容。
购房砍价省大钱
当您有了购房意向，并对看中的某一商品房住宅小区从地段、区位等方面进行初步考察后，如何省钱，如何在具体购买过程中获得最大实惠，就真成了学问。本文以北京13个样本项目的实证分析启发您的"砍价"灵感。
楼层、朝向能砍下多少钱通常开发商给出的报价只是一种起价或平均价，由于房地产这种不动产的特殊性，每一套房屋都会因房型、楼层、朝向、结构等差异而表现出不同的成交价。在进行购房洽谈时，面对的都是训练有素的销售人员，除了要掌握一定的谈判技巧外，提前知晓不同楼层、朝向等因素所引起的可能差价底细，将会使您在谈判中处于主动地位。 楼层、朝向（景观）、结构（多层、高层）及离电梯远近等方面能砍下多少钱呢？按有关规定，房屋差价增减系数为：底层98%，顶层96%，二层100%，其它层次102%；房屋朝向增减系数为朝南向102%，朝东向100%，朝西向95%，朝北向92%。从目前北京市的情况来看，各个住宅楼盘的折扣系数各不相同。最近中房指数市调队对北京典型住宅价格指数12个样本项目的调查表明，楼层的可能差价在每平方米50元-100元，朝向（景观）的可能差价一般在每平方米50元-400元，而建筑结构的不同（多层、高层）也会带来每平方米近500元的差价。另外，个别楼盘中电梯的远近也能成为购房者砍价的一个因素。
不要忘记索取开发商给您的馈赠
开发商或代理商的售房方式在越来越讲求策略和技巧的同时，也使出各种促销手段，向购房者推销他们的房产。开发商在言明不降价时，却让一些实惠给购房者。
还有一些促销手法是以回赠的方式出现的。如有些销售方提供的少收一年的物业管理费、停车费、甚至赠送电话、空调等，一般情况下首层与顶层较多出现赠送的情况。
一次付款方式有优惠
如您选择一次性付款方式，一般来说可以从销售方那里得到2%-5%左右的房价款优惠，但其不利因素在于付款数额较大，筹措起来可能会有所困难；如果从银行提取则会损失利息。
分期付款一般情况下多是在购买期房时采用，此种情况也称为建筑期内分期付款。购房人会在交付首期款时与开发商签订正式的房屋买卖契约；房屋交付使用时，付清全部房款，办理产权过户。由于分期付款的利息是付款期延期越长，利率越高，因此房款额加在一起会高于一次性付款金额。然而，若综合考虑通货膨胀和个人收入增长等方面，分期对购房者来讲还是更加合算一些。
购买期房能得实惠吗买期房也称买"楼花"，这是当前房地产开发普遍采用的一种房屋销售方式，购买期房的好处主要有两点：一是越早购买，对楼内的户型越有选择余地；另外，有些开发商还可根据客户要求对户型进行设计。购房者可以以下几个方面来规避购买期房的风险：一是购房前委托可信任的中介机构对所购房屋项目的市场前景进行客观评价，如果市场前景不被看好，切不可轻举妄动；二是委托可信任的中介机构对开发商资质、信誉进行调查摸底；三是在签订购房契约的阶段，要委托自己的律师对购房合同进行认真审核，尽可能增加更为详细的补充协议。
找谁买可能得到折扣
据业内人士透露，北京许多住宅项目在定价时所报价格一般都略高于应有的价格，因而在具体的购买过程中打折的情况也时有发生，特别是在一次性付款时，开发商更可能让价。当前的住房销售中，打折的事几乎每家都有，各家规则却不一样，多数楼盘总体打折能让价1-3%。
找开发商和代理商是否能得到不同折扣？调查表明，这一方面基本上没有打折差别；而从具体的销售方来看，一般来说销售经理和总经理之间几乎没有差别，售楼先生（小姐）与销售经理之间则可能出现让利的差异。另外，开发商为收回投资，往往优惠集团购买，因此，"散户时代"的个人购房若能通过某种方式联合起来可能获得"集团购房"的折扣和优惠。
购房时应注意哪些观念误区
随着商品房交易日趋增多，房地产市场存在的问题越来越引起关注。这些问题的出现虽然与房地产市场体制不尽完善有着直接关系，但购房人在购房过程中存在的观念误区也是促成这些问题出现的重要因素。因此，购房者在选购房产前，先要澄清一些已有的错误观念。现在大多数人购房时存在比较普遍的观念误区主要有以下几方面：
1)对住房这一特殊商品的性质认识不清有相当多的购房人总是抱有这种观念：既然交了房款并已入住，"我一手交钱，他一手交货"，会有什么问题呢？实际上，购房所购的产权是一系列权利，包括房屋所有权和相应的土地使用权，这些权利的确立依赖于特定的赋权过程，并以特定的产权证书作为合法权利的唯一证明。因此商品房要"买完整产权"的观念不可动摇，决不可因为"仅为自住，不关乎转让、抵押"而轻视完整产权的重要性，合法的产权证对购房人绝非可有可无。
2)在购房过程中的盲从心理由于购房人不可能，也没必要成为房地产领域的专家，因而他们往往无法获得购房决策所必需的真实完整的信息，仅根据一些片面信息做出盲目决策，具体表现为： 1、盲从开发商。一些开发商出于自身经济利益的考虑，对物业的荐介往往缺乏客观性，更有少数开发商有意制造圈套，哄骗购房人上当。因此，有不少购房人一时轻信开发商的甜言蜜语，付款后陷入经济纠纷难以自拨。
2、盲从邻居、亲戚和朋友。一般来讲，他们都或多或少有些购房经验，但一来他们不是这方面的专家，有时连自己买的房子性质都弄不清；二来他们推荐的房屋随时间推移、项目变动，该房屋眼下有无问题尚须重做确定。因此，如果抱着"别人买得好好的，我买大概也不会有问题"的简单想法，可能会导致错误决策。
3、盲从一已之见，对于自己购房能力过份自信，殊不知一些片面信息早已行入为主，误导决策。对合同、契约的重要性认识不足购房合同或契约是约束房屋买卖双方交易行为的重要法律文件，是解决合同有效期内可能出现的购房纠纷的主要依据。但是，在实际购房中，一种情形是购房人对购房合同重视不足，对合同文本缺乏推敲；第二种情况是购房人缺乏合同签约方面的知识，虽认真看过，但根本发现不了问题，即使发现问题又不知如何改正；第三种情况是相信开发商的口头承诺，对于一些重要事项未在文字上落实，由于口头承诺是不具法律效力的，一旦出现问题购房人很难追究责任。
4)将必要的咨询费用当成额外支出当前，大部分购房者还未形成"在专家指导下购房"的观念，购房预算中没有考虑对咨询服务的必要付费。许多购房人能花几十万甚至上百万元购买房屋，但就是不舍得花费相对较少的费用雇请专家和律师进行咨询，以此降低购房风险。还有一些人认为政府主管部门应该为他们提供免费咨询和协调纠纷，但主管部门不可能在这些具体事务上，随着市场的完善，由专家指导的咨询服务才是符合市场规律的获取信息的可靠渠道。
买房十招
第一招 白天不看晚上看。了解入夜后房屋附近的噪音、照明、安全情况等。
第二招 晴天不看雨天看。看房最好在雨天看，因为这是了解房屋承受能力的最好时机。再好的伪装也敌不过几天下雨，漏雨、渗水此时可一览无余。
第三招 不看建材看格局。不要被漂亮的建材迷惑，房屋优势是否有效发挥，有赖于格局设计得是否周全。
第四招 不看地面看墙角。看墙角是否平整，有没有裂缝，有没有渗水，如果刚贴上的新墙纸就要留意，可能是用来掩盖水迹的。墙角承受上下左右的力量很重要。
第五招 不看装潢看做工。尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等做工是否细致。
第六招 不看窗帘看窗外。有的商品房给住房配好了漂亮的窗帘，这时住户要特别小心，因为这可能是在掩盖通风和采光上的缺陷。
第七招 不看电器看插座。有的开发商偷工减料，连电线和插座也不放过。购买住房前要仔细检查，否则将来会很麻烦。
第八招 不看电梯看楼梯，即安全梯。
第九招 不看家具看空屋。有的商品房样板间摆上了家具，这时住户要意识到，家具往往是伪装，空屋才是真面目。
第十招 不问屋主问警卫。任何房屋在屋主的眼里都可能是最好的，而管理员或警卫却了解房屋环境和治安上的情况。
如何挑选商品房
一挑价格 目前房地产市场处于阶段性供过于求，购房者在选择方法、价格时，大有回旋余地。特别是有些开发商为了加速资金周转，不惜以接近成本价甚至以成本价进行经销。购房者应适时抓住机遇，挑选购买升值潜力大、质量有保证、价格低廉的楼房。
二挑地段 所谓地段即指商品房所处的地理位置。一般情况下，老年人多选择靠医院较近，便于就医看病的城区或郊区地段，那里有利于老年人生活起居。青年人多选择城中闹市区的黄金地段，那里便于互相之间交往及上下班。有小孩子上学的家庭大多选择靠近学校的地段，以便于孩子就近入学。当然，还要根据购房者各自家庭的经济实力而定。
三挑质量 挑质量的实质是挑毛病。可以从下述两方面入手。首先，查阅档案资料。主要查看各种建材生产厂家及产品合格证书、各道施工工序质量监督验收单、工程竣工验收报告、工程质量等级等资料。其次，从表面细看外观。土建工程外表只能看墙柱和地基是否下沉、墙外有否裂缝、层面是否渗漏等。装饰工程查看地面是否平整，墙的批档，内外粉刷、油漆是否平整光滑等。四挑环境 挑选好的住宅环境，对于提高人们的生活质量大有益处。购房时应挑选商品房小区内绿草成片，绿树成荫，环境幽静而雅致，水和电等生活设施齐全，并能为住户提供休息娱乐的场所。五挑开发商 购房者在购房时，更应对房地产开发商进行多方了解，比如开发商具备不具备房地产开发经营主体资格，商品房建设项目是否合法，土地使用有无批件，开发资金实力如何，是不是靠预付款来维持工程进度等等。总之，一定要挑有信誉的房地产开发商，以减少售后之忧。
购房与开发商的信誉有什么关系？
答：购房消费的过程和结果与开发商的信誉有密切关系，这与购买其他贵重消费品具有相同的道理，尤其是购买期房时。一般情况下，有较高信誉的开发商对合同履约的诚信度较高，在产生合同纠纷时可望得到妥善的解决。由于购房消费不是多次、重复的消费行为，消费者受知识、经验等因素的制约，处于相对弱者的地位，从自身保护的角度出发，在购房时要充分考虑开发商的信誉。
怎样避免房地产广告的误导？
答：避免房地产广告误导的有效手段有：
一是对照广告进行实地察看；
二是就广告中的有关承诺在合同中给予明确约定；
三是对特别优惠的条件要多留个心眼，因为在市场经济中，很少有大便宜让你白赚的。
来源：合肥房产网
时间：2006-6-19 9：00
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