|
旧房估价的方法很多，三级市场旧房交易的估价方法采取的是市场比较法。如果某地区有一套旧房需要估价，先要找一套该地区同类的已经成交的住宅作比较，根据朝向、楼层、新旧、房型进行修正，好的加系数，差的减系数。
朝向以南向为准，东向减5％－6％，西向减8％，北向减10％。多层住宅楼层以3－4层为准，底层减5％－6％，顶层减10％，二层五层各有自己的档次。新旧程度主要以建造年代为准，适当考虑保养程度，如以1988年建造的住宅为例，每年减1％的系数。当然也有最低限度，过去造的新里、旧里住宅，最大系数减至40％。房型的系数加减比较复杂，两房一厅以厅12平米为基准，小于12平米要减系数，最多的要减15％，大于12平米的要加系数。同时厅的利用价值（过道厅、独立厅、明厅还是暗厅）不一样，加减系数也不一样。厨房间、卫生间以4平米为准,大于或小于4平米要加减系数，明间与暗间又要有系数区别。还有得房率的高低与加减系数也密切相关……
旧房价格评估有很大的时效性，第一，受同类地区新商品房价格高低的影响；第二，受旧房出售量与需求量的影响。
评估结果为：房地产价格－（重置单价－物业折旧－功能折旧－经济折旧）X建筑面积－3900X（1－10％－7％－1％）X39.22＝ 12.5万元。
|
