在城市建設區內，對建筑年代較長、建設標准較低、配套設施不完善的老舊房屋，過去的思路是等待由政府來實施“大拆大建”。能否讓老舊房屋的業主“自主更新”？

宣城市按照“政府政策引導、業主自願參與、試點項目先行”的思路，在統一規劃基礎上，業主通過自籌資金在原址拆除重建的方式，實施老舊房屋“自主更新”改造。

舊房煥新，不再等待政府拆遷

“房子拆除一個多月了，天天都想來看工程進展。”9月12日上午，看著自家老破的房子很快就要變身又大又敞亮的新房，寧國市河瀝溪街道橋西社區78歲的居民王傳兵笑逐顏開，“這個‘自主更新’項目好，從‘老破小’到小洋房，真是‘鳥槍換炮’了。”

王傳兵原來住的河瀝溪街道的食品廠宿舍，建於1979年，房屋共2棟樓房（1棟3層、1棟2層）及若干平房，位於老城區核心位置。因年代久遠，部分房屋經鑒定為危房，存在安全隱患，群眾改造意願強烈。

今年5月，經街道、社區組織召開多輪住戶更新意向會議，全部16戶居民均同意自籌資金在原址拆除重建。與此前政府組織實施的拆遷和老舊小區改造不同，該項目建設資金大部分由居民自掏腰包，即按照業主自籌、政府補助（基礎設施建設）的原則，居民按2200元每平方米自籌資金並全部籌集到位、佔總成本的84%﹔政府支持政策補助16%。每戶的出資額與房屋面積挂鉤，戶均出資21萬元左右，從現有每戶70平方米至75平方米擴大到95平方米。

寧國市房產中心工作人員介紹，在更新改造過程中，由業主推薦的5名業主代表全程參與更新工作，從提出申請、改造方式、建設方案、籌資模式和標准、選房方法以及后期的項目備案、施工單位、監理單位確定，均充分征求業主意見，由廣大業主參與決定，真正堅持業主的事情自主辦。目前，項目已完成居民籌資、規劃和施工手續辦理、房屋拆除等工作，並已開工建設。

記者從宣城市住建部門了解到，當前正處於房地產業供求關系發生重大變化、城市發展邁入存量更新的關鍵時期，全面開展老舊房屋“自主更新”試點工作，推動了城市更新理念的轉變，為改善老舊房屋中居民的居住條件、推動中小城市更新發展提供了新路徑。在積極推動城市更新行動中，該市還以國有企業為主體，有效開展了商品房“以舊換新”“質優價優”優質住宅建設等試點。

政策引導，從“要我改”轉向“我要改”

老舊房屋“自主更新”改造方式有哪些？如何組織實施？建設資金如何籌集？有哪些政策支持？

針對上述問題，宣城市住建、財政、發展改革和自然資源規劃部門聯合印發《推動老舊房屋“自主更新”試點工作的若干意見》（以下簡稱《意見》），就改造范圍、改造方式、組織實施、支持政策等方面提出了指導意見。在指導思想上，通過政府政策引導、業主自願參與、試點項目先行的方式，引導群眾從“要我改”轉向“我要改”。在改造方式上，以統一規劃、原拆原建為主，異地重建或置換補充。在組織實施上，《意見》對選擇原址建設的，就項目申請、方案編制、審查審批、施工建設、竣工驗收等環節提出了指導意見。在資金來源上和支持政策上，“自主更新”項目建設資金主要由產權人按照建筑面積比例承擔，同時為支持業主改善居住條件，降低業主分攤的建設成本，政府在規劃技術指標、金融支持、公積金政策、稅費優惠、基礎設施配套補助等方面給予政策支持。另外，根據《意見》，試點項目具體可按照“一項目一方案”原則，在滿足規劃條件基礎上，可適當增加住宅或建筑面積、公共服務設施，增加的住宅及服務設施面積，可通過市場化銷售等方式用於沖抵建設成本。

為穩妥推進老舊房屋“自主更新”試點工作，該市提出各縣市區在綜合考慮群眾意願、項目現狀、工作基礎等因素的基礎上，可選擇1個至2個居民改造意願比較強烈的區域進行試點，初期試點項目不限規模，老舊小區、單棟或多棟老舊宿舍樓等均可以參與試點。在總結試點經驗后，以點帶面，逐步在較大規模的區域穩妥推進。

宣城市房地產中心副主任汪曉紅介紹，試點過程中，針對居民出資方案確定難、土地規劃施工手續辦理難等問題，該市各縣市區大膽探索，找到了一些行之有效的解決辦法。在居民出資方式上，寧國市針對舊房戶型面積差距不大的現狀，提出新房面積均統一按每平方米2200元的出資方案，廣德市、績溪縣、宣州區針對舊房面積差異較大的實際，提出分套內套外、分檔計價的出資方案。在土地規劃施工手續辦理過程中，績溪縣提高質效，對試點項目實行建設用地、建設工程規劃許可証、建設工程規劃設計方案批復、不動產權証書“四証同發”﹔針對舊房產權人為多個自然人，新房的土地、規劃、施工手續申請主體確定給誰的問題，本著可操作性原則，廣德等市將建設主體申報為所在社區居民委員會。郎溪縣在推進自主更新試點中，對業主意見集中、條件成熟的樓幢先行啟動試點，實現片區統一規劃、分期實施、可持續發展。宣州區則鼓勵國有企業不盈利參與建設，以推動試點項目快速有效啟動實施。

完善配套，從“自主更新”到城市更新

“‘自主更新’是一項民心工程、建設工程、系統工程，需要‘自下而上’的居民需求與‘自上而下’的政策支持達到統一方可順利實施。”宣城市住建局有關負責人介紹，為推動解決“自主更新”試點工作，市政府先后多次召開專題會議調度推進，協調解決試點工作中存在的矛盾和問題，同時成立工作專班，定期研究解決試點實施過程中的相關問題。同時，各縣市區成立相應的工作專班，並充分發揮屬地街道、社區群眾工作優勢，通過幾上幾下、逐戶征求、會議統一等方式吸納居民意見，促成居民出資和規劃改造等方案的形成。

目前，宣城市各縣市區試點工作全面鋪開，寧國市、績溪縣、旌德縣試點項目已開工建設﹔廣德市試點項目已完成住戶出資方案確定、舊房騰退拆除和新房規劃設計等工作，9月底前可開工建設﹔郎溪縣試點項目基本完成業主意見征集，正在進行規劃方案設計報審。宣州區、涇縣試點項目也在有序推進中。可以期待，再等一年至兩年左右，這些試點項目中的居民將從老舊房屋搬入綠化、停車、配套都煥然一新的電梯洋房。

同時，隨著“自主更新”試點項目的陸續開工建設，城市居民特別是居住在城市危舊房中的居民，看到了老舊房屋“自主更新”帶來住房品質的提高和房價上漲的實惠。近期，宣城市部分縣市區試點項目周邊居民，主動申報要求進行“自主更新”。

“接下來，我市將充分總結老舊房屋‘自主更新’、商品房‘以舊換新’、高品質住房建設等經驗，完善相關配套政策，形成試點示范帶動效應，為探索房地產發展新模式、促進房地產市場高質量發展貢獻更多‘宣城經驗’，蹚一條中小城市更新發展新路徑。”宣城市政府相關負責人表示。（記者 張敬波 通訊員 唐 婷 徐照兵）

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